Descripció general i intencions del projecte
El nostre client té un pis d´uns 256 m2 al carrer Diputació de Barcelona i té la intenció de llogar-lo. És una zona on el preu dels lloguers està entre les més altes de Barcelona i pretén fer una reforma amb molt bons acabats.
Com que el client valora que tindrà una més alta rendibilitat llogant dos pisos més petits que un de gran decideix contactar amb nosaltres perquè realitzem el projecte per subdividir el pis.
L’entorn, antecedents
L’edifici fou construït el 1890 i forma part de l’Eixample Dret de Barcelona, s’insereix aquest en una poma tancada amb pati interior. La classificació urbanística de l’edifici és de 13E zona de densificació urbana segons el Pla General Metropolità del 1976. L’edifici té unes 5 plantes més àtic i sobreàtic i està entre mitgeres.
L’estructura vertical de l’edifici es compon de murs de càrrega de maó massís al voltant dels 15 – 30 cm de gruix, combinats amb murs d’arriostrament igualment de 15 – 30 cm de grossos, als baixos (d’ús comercial) aquests murs estan baixats amb bigues i pilars de fosa. L’estructura horitzontal es compon de forjats voltats unidireccionals amb llums d’aproximadament 5 metres, les bigues són d’acer i els revoltons de rajola ceràmica. Se segueix la típica estructura de l’Eixample: les crugies interiors tenen les bigues en paral·lel al carrer, les crugies exteriors tenen les bigues carregant en perpendicular al carrer i es fa servir la façana com a mur de càrrega.
L’envoltant es compon per les façanes d’una sola fulla amb un acabat exterior de coixinet imitació pedra executat amb estuc de calç, la mitgera en contacte directe amb l’edifici adjacent la coberta plana no transitable amb un acabat de grava i una solera en contacte amb el terreny. Per descomptat, com és normal en aquests edificis antics la façana no està aïllada, les finestres no tenen doble vidre i s’hauria aïllar tèrmicament per aconseguir uns mínims requeriments de confort.
Descripció del projecte
En primer lloc o estudi previ hem comprovat que segons la normativa urbanística l’edifici admet la creació d’un habitatge més. Atès que és la zona urbanística 13, per saber el nombre màxim dhabitatges admès a ledifici haurem de comptar la superfície construïda total de ledifici i dividir-la entre el mòdul de 80m2. Podeu tenir més informació sobre aquest tema en aquest article.
Després de superar positivament la qüestió anterior el condicionant normatiu més important a l’hora de fer el projecte de subdivisió o segregació d’habitatge a Barcelona és el Decret d’Habitabilitat i en concret el paràmetre de la longitud de façana en relació a la superfície (en habitatge de nova creació haurà de ser Long. Façana > Sup útil / 9 ) que s’hi defineix.
Atès que en una operació de subdivisió que suposa una intervenció en menys de 50% de la superfície de l’edifici i que en aquest cas només se subdivideix una entitat, aleshores segons el marc normatiu caldrà considerar: una com a habitatge de nova creació i l’altra com a habitatge preexistent.
Això és una limitació i definirà una estratègia a l’hora de plantejar la distribució de la reforma: si considerem la longitud total de la façana veurem que és molt menor que el que es defineix a la condició Sup útil/9 (la façana entesa com a espai interior en contacte amb un espai exterior segons la definició de les normes urbanístiques i el Decret, cal obviar la façana del pati interior). Aleshores arribarem al plantejament que es va proposar en el projecte: situar l’habitatge de “nova creació” a la part de C/ Diputació que és on hi ha més longitud de façana, d’aquesta manera l’habitatge “preexistent” podrà tenir una façana que no compleixi amb els paràmetres que hem esmentat.
També haurem d’aplicar la resta de paràmetres distributius que es defineixen al Decret d’Habitabilitat 141/2012, el CTE i la normativa d’incendis de Barcelona ORMPCI però que no són tan decisius ni limitants com els comentats anteriorment.
