Cuando hablamos de superficie construida y superficie edificable, siempre hablamos de una superficie en m2, la cual esta medida en el plano horizontal del elemento.

¿Qué es la superficie construida? La superficie construida es aquella que incluye todos los elementos de obra ejecutados de una edificación, ya sean muros, tabiques, balcones o terrazas

Los parámetros para el cálculo de esta superficie construida vienen dados por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio. En esta ley podemos encontrar la siguiente explicación en la norma 11 punto 3:

“Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.»

A continuación, podemos ver un ejemplo gráfico:

En el caso de calcular la superficie construida de una vivienda o edificación que comparta algún elemento constructivo con otras construcciones, esta superficie compartida se deberá repartir a partes iguales sobre los dos elementos.

Gracias a esta superficie construida es generar presupuestos de construcción y otros servicios, el pago del IBI y calcular el valor hipotecario de la propiedad, entre otras.

¿Qué es la superficie edificable? La superficie edificable es la superficie construida máxima computable que se puede dar en una parcela. El cálculo de esta superficie edificable viene dado por el plan urbanístico de la localidad, donde se especificará entre otras cosas, el índice de edificabilidad y como se computan las superficies en este recuento. El índice de edificabilidad se tendrá que aplicar sobre la superficie total de la parcela de estudio para obtener finalmente la superficie edificable de nuestra parcela en m2.

Habitualmente algunos de los elementos en las normativas que se computan diferente a la superficie construida son las terrazas y balcones, las cuales pueden contarse al 0% o al 100% en función de sus condiciones, y por otra parte también existen elementos que normalmente no computan a esta superficie edificable como son los sótanos, parkings, accesos exteriores a la vivienda, y cuartos y pasos de instalaciones. Estos elementos pueden variar según el plan urbanístico, por lo que siempre será necesario comprobar el plan urbanístico correspondiente.

Pongamos un ejemplo de cálculo: Para una parcela de superficie de 100m2 y un índice de edificabilidad es de un 1,5. Multiplicaremos la superficie de la parcela por este índice que nos establece la normativa, 100 x 1.5 = 150 m2, por lo que la superficie edificable en este caso sería de 150 m2.

Esta superficie edificable se podrá repartir en varias plantas si así se cree necesario, pero habrá que tener en consideración la altura máxima reguladora que establece el plan urbanístico correspondiente entre otras restricciones reguladoras.

Poniendo un ejemplo: En el caso de que esta altura máxima reguladora sea de PB+3, para una superficie edificable de 150 m2, podremos repartir dicha superficie en 4 plantas de la forma que se considere más oportuna de acuerdo con la regulación del planeamiento.

¿Qué pasa si excedemos la superficie edificable? En el caso de que sea un proyecto de obra nueva, se puede denegar la licencia de obra hasta que se corrija en el proyecto, o bien si la construcción ya se haya terminado, el ayuntamiento puede forzar a el promotor a que restituya la legalidad urbanística y/o que realice subsidiariamente una actuación de derribo.

En el caso de que sea una vivienda ya existente podemos destacar dos casos:

1. En el caso de que se construyese infringiendo la normativa urbanística , según la comunidad autónoma en la que se encuentre, si ya ha pasado el plazo de prescripción de la falta establecido (7 años en Catalunya según la Ley de Urbanismo), el ayuntamiento no tendrá potestad para intervenir; podría ocurrir, no obstante, en caso de que se quiera modificar el tamaño de la vivienda, ya sea horizontal o verticalmente, el ayuntamiento podría condicionar la concesión de la licencia a adecuar la vivienda a la normativa actual correspondiente.
2. En el caso que se construyese cuando estaba en vigor una normativa urbanística diferente a la vigente actualmente, el edificio habrá quedado en situación de fuera de ordenación o volumen disconforme.

Les advertimos que este artículo es un resumen a modo de orientación. Es necesario que todas las superficies, cálculos y verificaciones comentadas en este artículo sean realizadas por técnicos cualificados ya sean proyectos de obra nueva o rehabilitación.