La normativa aplicable en las viviendas
La categoría legal de «vivienda» ha sufrido una evolución con el paso del tiempo. A grandes rasgos ha pasado de un simple habitáculo para protegernos de las inclemencias meteorológicas a ser un ente jurídico regulado por un abanico muy amplio de normativas. Como ejemplo de esta progresión podemos considerar las autoconstrucciones de los años sesenta y cincuenta, luego las edificaciónes con las regulación constructiva de las NBE de los años 80 hasta la regulación mucho más exhaustiva que define la LOE y el CTE desde el 2006.
A la regulación específica del ámbito propio de la construcción y las normativas de ámbito urbanístico hay que sumar la que concierne al ámbito de la habitabilidad, la qual define unos parámetros mínimos de confort (ventilación y luz natural, amplitud de los espacios, buena conservación de las instalaciones, definición de la capacidad de ocupación del espacio de vivienda, etc.).
Hace tiempo bastaba apenas con describir los metros y la situación de una vivienda para que se pudiese como tal. En el momento actual hay que cumplir un gran número de normativas de edificación y urbanísticas para escriturar una vivienda.
El año de construcción del edificio y la fecha de creación de la vivienda.
Otro aspecto a considerar es que la creación de una vivienda no necesariamente coincide con la fecha de construcción del immueble en el que se halla. Esto lo podemos ver en el siguiente ejemplo: tenemos un edificio de oficinas de los años sesenta en el qual se quiere reconvertir una oficina a vivienda. Desde el punto de vista de la obtención de la cédula de habitabilidad habrá que considerar que la vivienda se creará en el momento actual. Por lo tanto esta vivienda tendrá que cumplir la normativa de habitabilidad actual (decreto 141/2012 y los puntos concretos del anexo 1) mucho más exigente que la normativa de la fecha de construcción del immueble .
La cédula de habitabilidad y la antigüedad de la vivienda
Para obtener la cédula de habitabilidad de primera o segunda ocupación, obligatoria para alquilar, vender, escriturar es necesario cumplir la normativa aplicable en la fecha de creación de la vivienda. Por este motivo, los entes autonómicos encargados de otorgar la cédula de habitabilidad exigen la demostración de la antigüedad para saber que normativa de habitabilidad hay aplicar.
Por lo tanto, en la solicitud de la cédula de habitabilidad, a la vez que el certificado de habitabilidad firmado por un arquitecto habrá que aportar al departament de habitatge documentación acreditativa de la antigüedad de la vivienda.
Hay que tener en cuenta que en Catalunya, desde 1984 la habitabilidad de la vivienda y la otorgación de la cédula viene regulada por un gran número de decretos sucesivos.
- Decret 129/1984 sobre l’atorgament de la cèdula d’habitabilitat
- Decret 346/1983,sobre el nivell d’habitabilitat objectiva exigit als habitatges
- Decret 274/1995, sobre nivell d’habitabilitat objectiva exigit als habitatges
- Decret 28/1999, sobre requisits mínims d’habitabilitat en els edificis d’habitatges
- Decret 259/2003, sobre requisits mínims d’habitabilitat en els edificis d’habitatges i de la cèdula d’habitabilitat
- Decret 55/2009, sobre les condicions d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat
- Decret 141/2012, Es regulen les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat
Demostrar la antigüedad ante el departament d’habitatge
Si una vivienda se creó en el 2006 tendrá que tener cédula de primera ocupación, la qual se concedió acreditando en el departament de habitatge que se habían seguido los procesos edificatorios legales, habiendo aportado no sólo un certificado de habitabilidad de primera ocupación si no también un certificado final de obra, una acreditación del control de calidad y otros documentos que garantizan a su vez el cumplimiento de las normativas de edficación correspondientes.
En el momento actual esta vivienda, que tendría la cédula de habitabilidad de primera ocupación caducada debería obtener la cédula de segunda ocupación. Para obtenerla los arquitectos debemos certificar que se cumplen los parámetros de habitabilidad del decreto aplicable en la fecha de la creación de esta vivienda, el decreto 259/2003 en este caso.
El departament d’Habitatge exigirá un documento que acredite la antigüedad de esta vivienda y que le corresponde la aplicación del decreto 259/2003. Con este fin la administración, en un buen número de circulares informativas, establece varios documentos para acreditar la antigüedad:
Circular núm.2 sobre la documentación acreditativa de la antigüedad de la vivienda en la solicitud de la cédula de habitabilidad de segunda ocupación:
- Informe de antigüedad de uso vivienda anterior al 11 de agosto de 1984: sólo válido para tramitar cédulas de segunda ocupación de viviendas preexistentes anteriores al 11 de agosto de 1984.
- Primera inscripción registral de declaración de obra nueva.
- Escritura pública donde conste el uso de vivienda.
- Acceptación de herencias.
- Certificado municipal acreditativo de antigüedad de uso vivienda.
- Planos de licencia de obras o licencia de obras .
- Planos visados del proyecto de ejecución.
- Certificado final de obra visado.
- Certificado del cadastro donde se justifique el año desde el que consta como uso vivienda.
- Fotografia aerea del Instituto Cartográfico de Cataluña del año de construcción y la fotografia aerea actual para comprovar que es la misma construcción. Sólo válido para unifamiliares.
- Hoja del Cadastro OVC sólo para unifamiliares
- Calificación definitiva para las viviendas de protección oficial
- Otros documentos expedidos ante fedatario público.
Circular núm.5 sobre la documentación acreditativa de la antigüedad de la vivienda en la solicitud de la cédula de habitabilidad de segunda ocupación:
- Informe técnico de acreditación de la antigüedad
Este informe consta de dos partes. En la primera el técnico especifica los sistemas constructivos i de materiales de acabado los cuales son anteriores al 11 de agosto de 1984. Esto de acuerdo con una inspección visual. En la seguna es necesario aportar un mínimo de cuatro fotos de la vivienda incluyendo como mínimo una de fachada.
Circular núm.6 sobre la declaración responsable como documento acreditativo de la antigüedad de las viviendas en la tramitación de cédulas de habitabilidad de segunda ocupación:
En el caso de cédulas de habitabilidad para viviendas anteriores al 11 de agosto de 1984 el documento de declaración responsable será el único admitido.
En el caso de viviendas con antigüedades comprendidas entre el 11 de agosto de 1984 y el 2 de noviembre del 2012 la declaración responsable se considera prioritaria para acreditar la antigüedad, admitiendo alternativamente otros documentos admitidos en derecho.
La administración se reserva la capacidad de requerir documentos que acrediten el contenido de la declaración responsable. Los criterios de aceptación són los indicados en la circular 2. En el caso de viviendas anteriores al 11 de agosto de 1984 también se admite el informe en el que se hace referencia en la circular 5.
