La normativa aplicable als habitatges
La categoria legal d’habitatge ha patit una evolució amb el pas del temps. A grans trets, ha passat d’un simple habitacle per protegir-nos de les inclemències meteorològiques a ser un ens jurídic regulat per un ventall molt ampli de normatives. Com a exemple d’aquesta progressió podem considerar les autoconstruccions dels anys seixanta i cinquanta, després les edificacions amb les regulacions constructives de les NBE dels anys 80 fins a la regulació molt més exhaustiva que defineix la LOE i el CTE des del 2006.
A la regulació específica de l’àmbit propi de la construcció i les normatives d’àmbit urbanístic cal sumar la que concerneix a l’àmbit de l’habitabilitat, la qual defineix uns paràmetres mínims de confort (ventilació i llum natural, amplitud dels espais, bona conservació de instal·lacions, definició de la capacitat docupació de lespai dhabitatge, etc.).
Fa temps n’hi havia prou amb descriure els metres i la situació d’un habitatge perquè es pogués com a tal. En el moment actual cal complir un gran nombre de normatives d’edificació i urbanístiques per escripturar un habitatge.
L’any de construcció de l’edifici i la data de creació de l’habitatge.
Un altre aspecte a considerar és que la creació d’un habitatge no necessàriament coincideix amb la data de construcció de l’immoble on es troba. Això ho podem veure al següent exemple: tenim un edifici d’oficines dels anys seixanta on es vol reconvertir una oficina a habitatge. Des del punt de vista de lobtenció de la cèdula dhabitabilitat caldrà considerar que lhabitatge es crearà en el moment actual. Per tant, aquest habitatge haurà de complir la normativa d’habitabilitat actual (decret 141/2012 i els punts concrets de l’annex 1) molt més exigent que la normativa de la data de construcció de l’immoble .
Cèdula d’habitabilitat i antiguitat de l’habitatge
Per obtenir la cèdula d’habitabilitat de primera o segona ocupació, obligatòria per llogar, vendre, escripturar és necessari complir la normativa aplicable en la data de creació de l’habitatge. Per aquest motiu, els ens autonòmics encarregats d’atorgar la cèdula d’habitabilitat exigeixen demostrar l’antiguitat per saber quina normativa d’habitabilitat cal aplicar.
Per tant, a la sol·licitud de la cèdula d’habitabilitat, alhora que el certificat d’habitabilitat signat per un arquitecte caldrà aportar al departament d’habitatge documentació acreditativa de l’antiguitat de l’habitatge.
Cal tenir en compte que a Catalunya, des del 1984, l’habitabilitat de l’habitatge i l’atorgació de la cèdula ve regulada per un gran nombre de decrets successius.
- Decret 129/1984 sobre l’atorgament de la cèdula d’habitabilitat
- Decret 346/1983,sobre el nivell dʼhabitabilitat objectiva exigit a les habitatges
- Decret 274/1995, sobre nivell d’habitabilitat objectiva exigit a les habitatges
- Decret 28/1999, sobre requisits mínims d’habitabilitat als edificis d’habitatges
- Decret 259/2003, sobre requisits mínims d’habitabilitat als edificis d’habitatges i de la cédula d’habitabilitat
- Decret 55/2009, sobre les condicions d’habitabilitat de les habitatges i la cèdula d’habitabilitat
- Decret 141/2012, Es regulin les condicions mínims d’habitabilitat de les habitatges i la cèdula d’habitabilitat
Demostrar l’antiguitat davant del departament d’habitatge
Si un habitatge es va crear el 2006 haurà de tenir cèdula de primera ocupació, la qual es va concedir acreditant al departament d’habitatge que s’havien seguit els processos edificatoris legals, havent aportat no només un certificat d’habitabilitat de primera ocupació sinó també un certificat final d’obra, una acreditació del control de qualitat i altres documents que alhora garanteixen el compliment de les normatives d’edficació corresponents.
En el moment actual aquest habitatge, que tindria la cèdula dhabitabilitat de primera ocupació caducada hauria d’obtenir la cèdula de segona ocupació. Per obtenir-la els arquitectes hem de certificar que es compleixen els paràmetres dhabitabilitat del decret aplicable a la data de la creació daquest habitatge, el decret 259/2003 en aquest cas.
El departament d’Habitatge exigirà un document que acrediti l’antiguitat d’aquest habitatge i que correspon l’aplicació del decret 259/2003. Amb aquesta finalitat l’administració, en un bon nombre de circulars informatives, estableix diversos documents per acreditar l’antiguitat:
Circular núm.2 sobre la documentació acreditativa de l’antiguitat de l’habitatge a la sol·licitud de la cèdula d’habitabilitat de segona ocupació:
- Informe d’antiguitat d’ús habitatge anterior a l’11 d’agost de 1984: només vàlid per tramitar cèdules de segona ocupació d’habitatges preexistents anteriors a l’11 d’agost de 1984.
- Primera inscripció registral de declaració d’obra nova.
- Escriptura pública on consti l’ús d’habitatge.
- Acceptació d’herències.
- Certificat municipal acreditatiu d’antiguitat d’ús habitatge.
- Plànols de llicència d’obres o llicència d’obres .
- Plànols visats del projecte d’execució.
- Certificat final d’obra visat.
- Certificat del cadastre on es justifiqui l’any des del qual consta com a ús habitatge.
- Fotografia aèria de l’Institut Cartogràfic de Catalunya de l’any de construcció i la fotografia aèria actual per comprovar que és la mateixa construcció. Només vàlid per a unifamiliars.
- Full del Cadastre OVC només per a unifamiliars
- Qualificació definitiva per als habitatges de protecció oficial
- Altres documents expedits davant de fedatari públic.
Circular núm.5 sobre la documentació acreditativa de l’antiguitat de l’habitatge a la sol·licitud de la cèdula d’habitabilitat de segona ocupació:
- Informe tècnic dacreditació de lantiguitat
Aquest informe consta de dues parts. A la primera el tècnic especifica els sistemes constructius i de materials d’acabat els quals són anteriors a l’11 d’agost de 1984. Això d’acord amb una inspecció visual. A la segona cal aportar un mínim de quatre fotos de la vivenda incloent com a mínim una de façana.
Circular núm.6 sobre la declaració responsable com a document acreditatiu de l’antiguitat dels habitatges en la tramitació de cèdules d’habitabilitat de segona ocupació:
En el cas de cèdules dhabitabilitat per a habitatges anteriors a l11 dagost de 1984 el document de declaració responsable serà lúnic admès.
En el cas d’habitatges amb antiguitats compreses entre l’11 d’agost del 1984 i el 2 de novembre del 2012, la declaració responsable es considera prioritària per acreditar l’antiguitat, admetent alternativament altres documents admesos en dret.
Ladministració es reserva la capacitat de requerir documents que acreditin el contingut de la declaració responsable. Els criteris d’acceptació són els indicats a la circular 2. En el cas d’habitatges anteriors a l’11 d’agost de 1984 també s’admet l’informe en què fa referència la circular 5.
