Introducció i context

Davant d’aquesta pregunta la resposta fàcil és evident: és clar que sí, el que no es pot viure sense menjar o sense respirar. Però aquesta pregunta col·loquial al que realment es refereix és: “és legal viure en un pis sense cédula d’habitabilitat?” Existeixen matisos i una casuística complexa a aquesta senzilla pregunta. En aquest article intentarem simplificar i agrupar la casuística en tres grups i valorar la repercussió en diversos àmbits (legalitat urbanística, legalitat a l’àmbit del codi civil, salubritat, seguretat estructural, etc.) Però abans parlem sobre el context:

La resposta és que els usos a què es destinen els edificis (i els pisos en casos de divisió horitzontal) i els terrenys vénen definits pel Pla General d’Ordenació dels municipis. En aquesta definició d‟usos trobem principalment dos grups: activitats econòmiques de servei i lleure (comerços, oficines, fàbriques) i activitat d‟habitatge; també hi ha altres activitats com edificis de serveis públics, parcs, escoles, etc. però pel cas que tractem les podem posar al primer grup. Les activitats econòmiques es regulen a la normativa d’activitats autonòmica LPCAA o alguna ordenança municipal i estan més o menys definides (bar restaurant on es preparen i se serveixen begudes o no, amb cuina de més o menys KW, amb tants metres quadrats; activitat de pintat de cotxes, etc.) Tot i això, l’activitat d’habitatge està regulada per una normativa que no és la d’activitats, es regula al Decret d’Habitabilitat. A Decret d’habitabilitat no es defineix què és viure o habitar. Per tant, tenint en compte la classificació en dos grups de les activitats humanes, ho definirem en negatiu: d’alguna manera habitatge és tot arreu on no comprem, no treballem, no estudiem…

Quines normes principals regulen la vivenda a Barcelona?

• El Pla General Municipal del 1976 de Barcelona

Podeu trobar les zones on l’ús d’habitatge està autoritzat i en quines condicions

• Les Ordenances Metropolitanes de l’Edificació a nivell metropolità a Barcelona

Es defineixen superfícies, requeriments de confort, ventilació, il·luminació

• El Decret d’Habitabilitat 141/2012 i anteriors a nivell autonòmic

Es defineix de manera similar a les ordenances metropolitanes les condicions i superfícies de les estades, etc.

• El Codi Tècnic de l’Edificació a partir del 2006 a nivell estatal

La normativa que regula l’edificació des d’un aspecte constructiu, més tècnic i científic que no pas les normatives anteriors.

Hem de considerar per tant que, si una entitat compleix aquestes normes en les parts en què es refereixen a habitatge llavors, segur es podrà considerar plenament habitatge. Tot i això, és per a habitatges d’abans del 2006, lògicament, no cal complir el CTE.

A un habitatge és obligatori tenir cèdula d’habitabilitat?

El decret d’habitabilitat del 2003 (no vigent avui) havia marcat un any límit d’expedició de la cèdula per als habitatges que no tenien cèdula d’habitabilitat. Aquest límit es definia depenent de l’any de construcció de l’immoble, i l’any 2014 el límit màxim. El decret vigent, 55/2009 defineix de manera explícita l’obligatorietat que tots els habitatges tinguin cèdula d’habitabilitat. També es defineix la condició que els habitatges de nova construcció i els que hagin patit modificacions a la superfície o s’alterin les condicions d’habitabilitat han de disposar de cèdula prèviament a la seva ocupació.

Sí que és obligatori que l’habitatge tingui cèdula d’habitabilitat, però des de la llei de promoció econòmica 9/2011 es deslliga la legalitat urbanística de la concessió de la cèdula.

Estudiem diferents casos:

1. SÍ es pot classificar urbanísticament com un habitatge, però NO tingui vigent la cèdula dhabitabilitat i SÍ reuneixi les condicions dhabitabilitat de quan va ser creada

Aquest cas és segurament el més comú, la cèdula ha caducat o si l’habitatge és abans del 1984 any a partir del qual comença a ser vigent el primer Decret d’Habitabilitat. En aquest cas senzillament caldria fer un certificat d’habitabilitat i tramitar la cèdula al departament d’habitatge, és un servei senzill que té un preu molt ajustat.

2. Si NO es pot classificar urbanísticament com un habitatge i l’ús no està permès a la zona, però SÍ té les condicions d’habitabilitat i NO té la cèdula vigent

Si l’ús urbanístic d’habitatge no és permès és possible que es tracti d’una zona industrial o una zona comercial. En el primer cas es correria el risc que l’habitatge fos fins a cert punt insalubre i caldria garantir un mínim de ventilació de salubritat, insonorització, aïllament tèrmic per evitar les condensacions i aparició de floridura, per exemple.

Aquest cas contravé la zonificació d’usos a escala urbana. Com que pot resultar perillós per a la població i podria asseure un precedent ja que el sòl industrial és més barat que el de zona residencial, l’ajuntament podria exercir el seu dret a restablir la legalitat urbanística i emprendre accions coercitives.

2. NO es pugui classificar com a urbanísticament un habitatge encara que l’ús està permès a la zona i SÍ reuneixi les condicions d’habitabilitat

Estem parlant d’un local a una zona residencial, que normalment compta amb unes condicions que gairebé satisfan el Decret d’Habitabilitat encara que cal una petita reforma.

Puede ser que nuestro local, que no tiene ni la calificación de uso vivienda ni las condiciones estén adaptadas a la normativa sí que pueda convertirse en un uso de vivienda legalmente. Para ello se necesitará realizar un proyecto de canvi d’ús.

Conclusió

Donada la profusió de normativa i extensa casuística. Podem establir al final d’aquest article unes preguntes i respostes de les que sí que podem estar segurs:

És legal viure en un habitatge?

Evidentment sí

És legal viure en un local?

Nosaltres creiem que no és il·legal. Però depèn de la interpretació de la normativa.

Puc llogar un local com a habitatge?

Per descomptat que no, això suposa un delicte. La Llei del Dret a l’habitatge 18/2007 si contempla específicament com una infracció molt greu llogar un local com a habitatge.

A la nostra trajectòria professional no hem apreciat cap desallotjament ni mecanisme sancionador instat per comunitats de veïns ni per ajuntaments contra habitants de locals sense cèdula dhabitabilitat. Sempre que el pis o local sigui de la propietat del morador; altrament estaríem parlant d’una ocupació.

Col·loquialment es pot dir que a la pràctica hom pot viure pràcticament on li plagui sempre que la propietat sigui seva i si amb l’exercici d’aquesta activitat no molesta o posa en perill tercers ni béns materials i si no menyscava els drets comunitaris o de tercers.

Per sobre de totes les reflexions i casos concrets, hem de tenir en consideració que, per concedir la cèdula d’habitabilitat, un arquitecte prèviament ha de fer una inspecció a l’habitatge i en aquest moment analitza les condicions de solidesa, salubritat, condicions constructives i de habitabilitat en general. Així, doncs, la cèdula d’habitabilitat és garantia que un habitatge reuneix les condicions d’habitabilitat necessàries per viure d’una manera saludable. Igual que és convenient per a la nostra salut que un metge ens faci revisions periòdiques, per a la salut de casa nostra no és res més que un arquitecte la inspeccioni, almenys cada 15 anys (que és el període de validesa de la cèdula).