1. Marco normativo
Desde el año 2015 la administración del gobierno central decidio implementar medidas de prevención y mejora para la correcta conservación de los edificios ya construidos. Mediante el decreto 67/2015 de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante inspecciones técnicas del edificio; se busca mejorar la seguridad, accesibilidad y eficiencia energética del edificio. Este decreto recoge la obligatoriedad de la redacción y entrega a la administración de los documentos ITE y del Programa de Rehabilitación de un edificio.
La aprobación de un Programa de Rehabilitación de un edificio es una obligación de la propiedad a partid del momento en el que dispone de un informe técnico del edificio (ITE) que recoja la existencia de deficiencias. El Programa de Rehabilitación es el documento base necesario para aprobar un programa de intervención valorado y de su existo depende la garantía de conservación, mantenimiento y rehabilitación de un edificio.
2. Descripción del Programa de Rehabilitación
2.1 En qué consiste
El Programa de Rehabilitación forma parte del conjunto de documentos que componen el Libro del Edifico. La función del programa de rehabilitación es prever una planificación de las intervenciones necesarias de rehabilitación, conservación y mejoras a realizar en un edificio con deficiencias arquitectónicas o técnicas. Las intervenciones planificadas deben estar enfocadas en incrementar los estándares de calidad en lo que se refiere a la seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética del edificio.
El programa de rehabilitación está compuesto por un conjunto de documentos mediante los cuales, los propietarios tendrán una visión global de las intervenciones necesarias para rehabilitar su edificio y de los costes orientativos para que esta rehabilitación sea llevada a cabo.
2.2 Qué pasos hay que dar hasta la rehabilitación total
Una rehabilitación total de un edificio consiste en realizar obras de mejora que permitan al edificio obtener las cualidades mínimas en seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética. A continuación, se exponen los seis pasos necesarios en toda rehabilitación.
- Diagnostico: mediante el estudio realizado previamente en la redacción del informe técnico del edificio ITE, se debe realiza un listado de todas las deficiencias o anomalías detectables. Los técnicos responsables del informe técnico son los responsables de estudiar todas las deficiencias con el objetivo de valorar la gravedad y los riesgos que generan cada una.
- Plan de rehabilitación: Con el listado de deficiencias del informe técnico como base se procede a la realización de propuestas técnicas para corregir y/o mejorar las deficiencias detectadas, incluyendo los plazos de ejecución orientativos y sus costes aproximados.
- Proyecto de rehabilitación (si procede): No siempre hay que redactar un proyecto, aunque muchas veces no es obligatorio pero es recomendable. Siguiendo las propuestas del plan de rehabilitación se expresa con todo tipo de documentación las soluciones constructivas a realizar mediante los siguientes documentos; memoria, planos, mediciones, presupuesto y pliegue de condiciones.
- Cierre de contratos y presupuestos: Con el proyecto de rehabilitación finalizado se solicita presupuesto para las obras a diversas empresas. Nosostros somos expertos en gestión de obras (comparamos presupuestos, aclaramos detalles técnicos con los constructores, redactamos contratos y establecemos plazos de entrega y control) aunque si se trata de algo relativamente sencillo (una reparación pequeña) lo podría hacer un particular o la misma comunidad si ya tiene experiencia. Siempre debe ceñirse estrictamente al proyecto, dirección técnica y normas urbanísticas correspondientes.
- Ejecución de las obras: Siguiendo las pautas del proyecto de rehabilitación y bajo la dirección técnica del técnico responsable se ejecutan las obras para subsanar o mejorar los elementos del edificio que deben ser rehabilitados.
- Certificado final de obra: al terminar los trabajos el técnico responsable de la ejecución debe valorar el estado de la rehabilitación y determinar si esta ha sido correctamente ejecutada, en caso afirmativo será el encargado de acreditar la correcta ejecución de las mejoras y el final de las obras.
2.3 Documentación que contiene el Programa de Rehabilitación
-
Identificación y datos previos
Antes de redactar el programa debe realizarse una correcta identificación del edificio y de sus sistemas constructivos, permitiendo una buena valoración del estado actual del inmueble y la gravedad que representa cada una de sus deficiencias. Con el informe técnico del edificio ITE como base, se realiza un análisis de las deficiencias y las prioridades de reparación de estas. Buscando siempre priorizar la seguridad, la salubridad, accesibilidad, eficiencia energética y las necesidades de los usuarios; en este orden.
-
Propuestas y fases de intervención
Deben redactarse propuestas de mejora para cada una de las deficiencias encontradas y realizar una programación en el tiempo de cada una de las mejoras que garantice que se da prioridad a las deficiencias relevantes.
-
Planificación financiera
Mediante las mejoras propuestas y su planificación en el tiempo debe realizarse un estudio aproximado de los costes de las obras de mejora para garantizar que, llegados el momento de la ejecución de las obras, los fondos reservados serán suficientes para afrontar los gastos previstos.
-
Aprobación, firma del plan de rehabilitación y entrega
Una vez finalizados todos los documentos el técnico supervisor y la propiedad del inmueble deberán aprobar y firmar el conjunto de los documentos. Finalmente será la propiedad la encargada de custodiar el plan de rehabilitación junto con el resto de documentación que compone el libro del edificio.
3. Ejemplo de Programa de Rehabilitación
EJ 1. IDENTIFICACIÓN
EJ 1.1 IDENTIFICACIÓN DEL EDIFICIO
Ubicación: Calle XXXXXX, Hospitalet de Llobregat. CP: 08902, Barcelona.
Ref. Catastral: XXXXX101 DF2870A
Por discrepancias con los datos propuestos en el catastro la dirección del edificio no coincide con el edificio evaluado.
EJ 1.2 IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD
Régimen jurídico de la propiedad: Propiedad horizontal.
Titular: Comunidad de propietarios de XXXXX 3. NIF/CIF: XXXXX802M
Representante: Miquel XXXXXXXXXXX NIF/CIF: XXXXX802M
EJ 1.3 IDENTIFICACIÓN DEL TÉCNICO RESPONSABLE
Técnico: KAITEK ARQUITECTURA NIF/CIF: XXXXX802M
Titulación: Arquitecto
Colegio profesional: COAC núm colegiado: 55403
Dirección: Paseo compte Vilardaga nº15, Sant Feliu de Llobregat. CP: 08980, Barcelona.
EJ 1.4 INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFIO DE REFERENCIA
Código del informe: AAAC7696 fecha de emisión: 26/06/2017
Técnico redactor: KAITEK ARQUITECTURA NIF/CIF: XXXXX802M
Titulación: Arquitecto
Colegio profesional: COAC Núm. colegiado: XXXX
EJ 1.5 CERTIFICADO DE APTITUD DE REFERENCIA
Núm. de expediente: XXXXCAXXXX
Cualificación del certificado: Apto Cautelarmente/ Apto provisional / Apto
Vigencia límite del certificado de aptitud: XX/XX/XXXX
EJ 2. DATOS PREVIOS
EJ 2.1 DATOS OBTENIDOS DEL CERTIFICADO DE APTITUD DEL EDIFICIO
| LOCALITZACIÓN | CUALIFICACIÓN DE DEFICIENCIAS ENCONTRADAS | ||||
| Muy Graves | |||||
| Graves | Importantes | Leves | |||
| Con medidas cautelares ejecutadas | Con medidas cautelares ejecutadas | ||||
| ESTRUCTURA | Cimentación | ||||
| Estructura vertical | |||||
| Estructura horizontal | X | ||||
| Estructura de cubierta | |||||
| Estructura de escaleras | |||||
| ENVOLVENTE | Cerramientos verticales: Fachadas medianeras y huecos | X | X | ||
| Acabados de fachada | X | X | |||
| Carpintería exterior y cerramientos | X | ||||
| Elementos adosados a fachada | |||||
| Otros elementos de fachada | X | ||||
| Terrazas y cubiertas planas | X | ||||
| Cubiertas inclinadas | X | ||||
| INSTALACIONES | Instalación de fontanería | ||||
| Instalación eléctrica | X | ||||
| Instalación de saneamiento | X | ||||
| Instalación del gas | |||||
| Instalación de ascensor | |||||
| Otras instalaciones | |||||
| OTROS | Otros subsistemas constructivos | X | |||
2.2 LISTADO DE DEFICIENCIAS ENCONTRADAS
| Núm. De deficiencia en informe ITE | Definición de la deficiencia | Gravedad |
| D1 | Cuadro de fisuras verticales en la fachada de patio de luces 1 | Importante |
| D2 | Armado de barandilla de hormigón en cubierta en oxidación | Leve |
| D3 | Falta de mantenimiento desagüe de la cubierta principal | Leve |
| D4 | Ausencia de goterón en cubierta de la caja de escalera | Leve |
| D5 | Ausencia de rejilla de protección en bajante | Leve |
| D6 | Fisuras en el acabado exterior de fachada de patio de luces 1 | Leve |
| D7 | Cable de instalaciones desordenado en cubierta | Leve |
| D8 | Filtraciones de cubierta | Importante |
| D9 | Carpintería exterior en estado de pudrición | Leve |
| D10 | Perdida de revestimiento en fachada de patio de luces 2 | Importante |
| D11 | Fisuras en el patio de luces 1 | Leve |
| D12 | Grieta horizontal en fachada de patio de luces 1 | Importante |
| D13 | Humedades de filtración en cubierta | Importante |
| D14 | Oxidación generalizada de barandillas en patio de luces 2 | Leve |
| D15 | Oxidación armado en canto de forjado con caída de acabado | Importante |
| D16 | Ausencia de alfeizar en las ventanas de la fachada principal | Leve |
| D17 | Desagüe obstruido en el patio de luces 3 | Leve |
| D18 | Filtración en codo de bajante | Leve |
| D19 | Incumplimiento del REBT del 2002, cables sin entubado | Leve |
2.3 PLAZO MAXIMA PARA LA APROBACIÓN del PROGRAMA DE REHABILITACIÓN
Debido a que la fecha de recepción del informe ITE por parte de la propiedad fue el 28/06/2017. El plazo máximo para la aprobación del programa de rehabilitación queda fijado para el 28/06/2018.
3. PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN
3.1 PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN ELEMENTOS ESTRUCTURALES
Niveles de prioridad (Inmediata, urgente, diferida en el tiempo)
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
|
|
3.2 PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN ELEMENTOS DE LA ENVOLVENTE
Niveles de prioridad (Inmediata, urgente, diferida en el tiempo)
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I1. | Patio de luces 1. | Saneamiento y reconstrucción de acabado de las fachadas del patio de luces 1 mediante picado de acabado hasta estrato resistente del paramento, seguido de la aplicación de una nueva capa de acabado de mortero de cemento, finalizando la aplicación de pintura de acabado. | Diferida en el tiempo |
3500€ |
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I2. | Patio de luces 2. | Tratamiento superficial de protección anticorrosiva en el armado visible en el patio 2, seguido de una capa de acabado de la zona con mortero de reparación, finalizando con una aplicación de pintura de acabado. | Urgente |
800€ |
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I3. | Cubierta principal. | Tratamiento superficial de protección anticorrosiva en el armado visible de la barandilla en cubierta, seguido de una capa de acabado de la zona con ausencia de con mortero de reparación, finalizando con una aplicación de pintura de acabado. | Diferido en el tiempo |
250€ |
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I4. | Patio de luces 2. | Tratamiento superficial de protección anti-oxidación en los elementos metálicos adosados a la fachada del patio de luces 2, seguido de un acabado con pintura protectora frente a la corrosión. | Diferida en el tiempo |
500€ |
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I5. | Cubierta principal | Mantenimiento y limpieza de los sumideros de la cubierta principal. | Diferida en el tiempo |
100€ |
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I6. | Cubierta principal | Instalación de lámina asfáltica para la impermeabilización de la cubierta principal. | Urgente |
5600€ |
3.3 PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN ELEMENTOS DE LAS INSTALACIONES
Niveles de prioridad (Inmediata, urgente, diferida en el tiempo)
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I7. | Patio de luces 3. | Desobstrucción del sumidero del patio de luces 3, con posterior instalación de un nuevo sumidero. | Diferida en el tiempo |
500€ |
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I8. | Patio de luces 1. | Instalación de rejilla de protección contra la intrusión de elementos o insectos en la coronación del bajante del patio de luces 1. | Urgente |
280€ |
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I9. | Núcleo de escalera | Colocación de un nuevo codo de bajante, con una nueva fijación a la bajante y el colector correcta. | Urgente |
400€ |
3.4 PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN OTROS SISTEMAS
Niveles de prioridad (Inmediata, urgente, diferida en el tiempo)
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I10. | Cubierta principal. | Canalización de los cables de instalaciones en cubierta, mediante entubado fijo de los cables por los paramentos verticales. | Diferida en el tiempo |
400€ |
| Núm. intervención | Localización | Descripción de la propuesta | Prioridad | Coste estimado |
| I11. | Planta Baja. | Entubado de los cables de la instalación eléctrica que discurren por las zonas comunes en busca del cumplimiento del REBT del 2002 | Urgente |
900€ |
4. FASES DE INTERVENCIÓN EN FUNCIÓN DE LA PRIORIDAD
4.1 FASE 1
| Intervenciones que realizar durante la FASE 1 | Coste aproximado | Inicio previsto | Duración prevista | Final de obra previsto |
| I6 | 5600€ | Enero 2019 | 3 meses | Abril 2019 |
| I7 | 600€ | Enero 2019 | 1 mes | Febrero 2019 |
| I9 | 600€ | Enero 2019 | 1 mes | Febrero 2019 |
Coste estimado y aproximado de las obras: 6800€
Coste estimado y aproximado de los honorarios profesionales: 1800€
Coste estimado y aproximado de las tasas y autorizaciones administrativas: 400€
Coste estimado y aproximado para imprevistos: 1000€
COSTE TOTAL de la FASE 1: 9.100€
4.2 FASE 2
| Intervenciones que realizar durante la FASE 2 | Coste aproximado | Inicio previsto | Duración prevista | Final de obra previsto |
| I1 | 3500€ | Enero 2021 | 1 mes | Febrero 2021 |
| I2 | 1000€ | Enero 2021 | 1 mes | Febrero 2021 |
| I3 | 250€ | Enero 2021 | 1 mes | Febrero 2021 |
| I8 | 180€ | Enero 2021 | 1 mes | Febrero 2021 |
Coste estimado y aproximado de las obras: 4930€
Coste estimado y aproximado de los honorarios profesionales: 1400€
Coste estimado y aproximado de las tasas y autorizaciones administrativas: 400€
Coste estimado y aproximado para imprevistos: 500€
COSTE TOTAL de la FASE 2: 7.230€
4.3 FASE 3
| Intervenciones a realizar durante la FASE 2 | Coste aproximado | Inicio previsto | Duración prevista | Final de obra previsto |
| I4 | 600€ | Enero 2022 | 1 mes | Febrero 2022 |
| I5 | 100€ | Enero 2022 | 1 mes | Febrero 2022 |
| I10 | 400€ | Enero 2022 | 1 mes | Febrero 2022 |
| I11 | 900€ | Enero 2022 | 1 mes | Febrero 2022 |
Coste estimado y aproximado de las obras: 2000€
Coste estimado y aproximado de los honorarios profesionales: 600€
Coste estimado y aproximado de las tasas y autorizaciones administrativas: 0€
Coste estimado y aproximado para imprevistos: 0€
COSTE TOTAL de la FASE 2: 2.600€
4.4 COSTE TOTAL DE LAS FASES DE INTERVENCIÓN
El total de todas las fases previstas en un periodo de cuatro años es de 18.930€.
Con el conjunto de actuaciones propuestas en este documento, se pretende alcanzar los niveles de seguridad, salubridad y accesibilidad necesarios para el correcto desarrollo de la función destinada para el edificio, viviendas.
5. PLANIFICACIÓN FINANCIERA PARA LAS OBRAS DEL PROGRAMA DE REHABILITACIÓN
5.1 FONDOS ECONÓMICOS EXISTENTES PARA LLEVAR A CABO LA REHABILITACIÓN
En el momento de la redacción del programa de rehabilitación la comunidad dispone de fondos reservados para las obras de rehabilitación de 5200€
5.2 SUBVENCIONES
5.2.1 SUBVENCIONES SOLICITADAS
| Nombre de la Subvención | Fecha de petición | Fondos solicitados |
| Ayudas a Obras no estructurales | 08/03/2018 | 7.572,00€ |
5.2.2 SUBVENCIONES OTORGADAS
| Nombre de la Subvención | Fecha de otorgación | Fondos otorgados |
| Ayudas a Obras no estructurales | 21/09/2018 | 4.732,50€ |
5.3 SISTEMAS DE FINANZACIÓN ADICIONALES
Importe necesario de financiamiento para la ejecución de la rehabilitación XXXX€
En el siguiente cuadro se desglosan los métodos de financiación escogidos.
| Importe que financiar | Forma de financiamiento |
| 8997,50€ | Derramas |
5.4 PLANIFICACION DE LA FINANCIACIÓN
5.4.1 PLANIFICACIÓN DE LA FINANZACIÓN DE LA FASE 1
Cuadro de derramas para la Fase 1:
| Enero | Febrero | Marzo | Abril | Mayo | Junio | Julio | Agosto | Set. | Oct. | Nov. | Dic. | |
| 2018 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 225€ | 225€ | 225€ |
Cuadro de tesorería para la Fase 1:
| Enero | Febrero | Marzo | Abril | Mayo | Junio | Julio | Agosto | Set. | Oct. | Nov. | Dic. | ||
| 2018 | Ingressos | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 225€ | 225€ | 225€ |
| Despeses | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Tresoreria | – | – | – | – | – | – | – | – | 9957,5€ | 10.157,50€ | 10382,50€ | 10.607,50€ |
5.4.2 PLANIFICACIÓN DE LA FINANZACIÓN DE LA FASE 2
Cuadro de derramas para la Fase 2:
| Enero | Febrero | Marzo | Abril | Mayo | Junio | Julio | Agosto | Set. | Oct. | Nov. | Dic. | |
| 2019 | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
| 2020 | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
Cuadro de tesorería para la Fase 2:
| Enero | Febrero | Marzo | Abril | Mayo | Junio | Julio | Agosto | Set. | Oct. | Nov. | Dic. | ||
| 2019 | Ingressos | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
| Despeses | 9100€ | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Tresoreria | 1732,50€ | 1957,50€ | 2182,50€ | 2407,50€ | 2632,50€ | 2857,50€ | 3082,50€ | 3307,50€ | 3532,50€ | 3757,50€ | 3982,50€ | 4207,50€ | |
| 2020 | Ingressos | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
| Despeses | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Tresoreria | 4432,50€ | 4657,5€ | 48882,50€ | 5107,5€ | 5332,50€ | 5557,50€ | 5782,5€ | 6007,50€ | 6232,50€ | 6457,50€ | 6682,50€ | 6907,50€ |
5.4.3 PLANIFICACIÓN DE LA FINANZACIÓN DE LA FASE 3
Cuadro de derramas para la Fase 3:
| Enero | Febrero | Marzo | Abril | Mayo | Junio | Julio | Agosto | Set. | Oct. | Nov. | Dic. | |
| 2021 | 325€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
Cuadro de tesorería para la Fase 3:
| Enero | Febrero | Marzo | Abril | Mayo | Junio | Julio | Agosto | Set. | Oct. | Nov. | Dic. | ||
| 2021 | Ingressos | 325€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
| Despeses | 7230€ | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Tresoreria | 2,5€ | 227,5€ | 452,5€ | 677,5€ | 902,5€ | 1127,5€ | 1352,5€ | 1577,5€ | 1802,5€ | 2027,5€ | 2252,5€ | 2477,5€ | |
| 2022 | Ingressos | 122,50€ | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Despeses | 2600€ | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Tresoreria | 0€ | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
6. SUPERVISIÓN DEL PROGRAMA DE REHABILITACIÓN
El programa de rehabilitación aquí expuesto a sido aprobado por la propiedad y supervisado por el técnico que lo suscribe. En base al artículo 10c del Decreto 67/2018, la propiedad tiene la obligación de constituir fondos reservados específicos para afrontar los gastos derivados de la ejecución de las obras descritas y aprobadas en este Programa de Rehabilitación.
Autor del Programa de Rehabilitación
Nombre: KAITEK ARQUITECTURA NIF: XXXXX802M En calidad de: Técnico cualificado
Firma:
La propiedad o el Representante de la Comunidad de Propietarios
Nombre: xxxxxxxxxx NIF: xxxxxxxxxx En calidad de: Presidente
Firma:
