Cédula de habitabilidad

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La cédula de habitabilidad acredita que una vivienda reúne las condiciones necesarias para vivir en ella según la normativa de habitabilidad. Estas condiciones son espaciales (dimensiones mínimas); de iluminación y ventilación natural (los dormitorios y estancias principales deben tener ventanas); de seguridad (no debe presentar deficiencias estructurales aparentes ni problemas constructivos graves); las instalaciones mínimas (enchufes, agua, etc.).

En general para vender un piso, para alquilarlo o para acceder a ayudas públicas es necesaria la cédula de habitabilidad.

La cédula de habitabilidad se necesita, administrativamente, para realizar una compra-venta de una vivienda (también para aceptaciones de herencia, e incluso si hay que devolverle la casa al banco porque no se puede pagar la hipoteca), en general cuando hay una transmisión patrimonial.

Para dar de alta en un piso o cas los suministros de electricidad, las compañías exigen habitualmente por obligación legal la cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad también se necesita para alquilar un piso, como garantía para el inquilino de que está alquilando algo que normativamente es aceptable como vivienda. Y así lo exige el INCASOL que se declare el número de cédula a la hora de inscribir el alquiler.

Sí, la cédula es obligatoria.

Actualmente, la obligatoriedad de tener cédula afecta a todas las viviendas catalanas desde la entrada en vigor del Decreto de habitabilidad 55/2009. Este Decreto actualmente se encuentra derogado y el que tiene vigencia es el Decreto de habitabilidad 141/2012, igualmente esta normativa exige tener la cédula en vigor en las viviendas.

Article 8. Obligatorietat de la cèdula
1. Tots els habitatges han de disposar de cèdula d’habitabilitat, de conformitat
amb aquest Decret. Aquesta cèdula té una vigència de 15 anys.

Previamente a este decreto, en la orden de 8 de octubre de 1984, ya se establecía la obligatoriedad de tener cédula  en ciertos casos como contratos de arrendamiento y contratos de suministros de servicios:

Ordeno:
Article primer.- En els contractes de compra-venda i d’arrendament dels habitatges i en els dels subministraments dels serveis d’aigua, gas i electricitat, que se subscriguin a partir de la data d’entrada en vigor d’aquesta Ordre, hi haurà de constar el número de Cèdula d’Habitabilitat de l’habitatge.

Sí. Según el decreto de habitabilidad una habitación sin ventana no es un dormitorio sino que es un «AP» Altres peces, es decir, por ejemplo un trastero.

Por supuesto que una vivienda debe tener ventanas. Una buena ventana puede aportar más beneficios a la habitabilidad de una vivienda que un estudio feng shui completo sobre la colocación del mobiliario. Las ventanas, aparte de introducir en la vivienda iluminación natural,  generalmente son un mecanismo para ventilar, lo cual es un factor importante en la salubridad y habitabilidad de una vivienda ya que contribuye a reducir la humedad ambiental y por consiguiente reduce la formación de colonias de hongos y otros microorganismos nocivos para la salud humana y animal.  Por ello se estipulan unos metros mínimos de aberturas de ventilación en el decreto de habitabilidad 55/2009 para la concesión de la cédula de habitabilidad de segunda ocupación:

– La sala de estar debe tener una abertura con una superficie mínima de 0,8m2

– Las habitaciones deben tener una abertura con una superficie mínima de 0,4m2

En los parámetros de habitabilidad, aparte de la superficie mínima de aberturas, hay otra condición importante para que se pueda considerar como válida una abertura: las ventanas deben comunicar con un espacio exterior. En caso de patios interiores, para que se consideren como espacio exterior, deben tener una superficie en planta de 4m2 como mínimo. En caso de galerías, para que se consideren como espacio exterior, deben tener una superficie acristalada de abertura superior a la superficie en planta de la galería.

No. Existen casos en los que nunca se podrá obtener la cédula de habitabilidad.

Para que tenga la cédula es necesario que la vivienda cumpla los requisitos de vivienda de nueva creación especificados en el Decret d’Habitabilitat en vigor (actualment el Decret 141/2012). Normalmente los locales y otras entidades que no tienen la categoría de vivienda necesitan de obras para cumplir con los requisitos y estas obras solamente se autorización por parte de la administración competente en caso de ser autorizables.

Por ejemplo si este local está en una zona industrial en la que no se admite el uso de vivienda, o tiene una calificación urbanística el edificio en que no se admiten más viviendas de las que hay en el edificio

Por ejemplo, un local en un bajo: Si reúne las condiciones de habitabilidad y urbanísticas, por supuesto que sí. La cuestión es qué condiciones tiene que reunir un local para concederle la cédula y esta . Es habitual la siguiente casuística: En caso de que ese local en un bajo tenga la calificación urbanística de vivienda únicamente se deberá revisar que cumple los requisitos de habitabilidad que marca el decreto de habitabilidad vigente para cédula de habitabilidad de segunda ocupación.  Normalmente en este proceso los trámites administrativos se realizan únicamente en el Departament d’Habitatge de la Generalitat.

En caso de que ese local en un bajo tenga la calificación urbanística diferente a vivienda se deberán aplicar los parámetros que define el decret d’habitabilitat para obra nueva ya que tenemos que concederle a esa entidad la cédula de primera ocupación. No obstante, previamente se deberá estudiar si existe la posibilidad de realizar un proyecto de cambio de uso para solicitar el cambio de uso urbanístico (lo cual se gestiona ante el departamento de urbanismo del ayuntamiento).  Normalmente en este proceso los trámites administrativos se realizan primero en el Ayuntamiento y posteriormente  en el Departament d’Habitatge de la Generalitat.

En el caso de reformar nuestro piso, si modificamos las condiciones de habitabilidad (en caso de cambiar la distribución, renovar las instalaciones, realizar ampliaciones de la edificación…) debemos renovar la cédula de habitabilidad tal y como lo define el decreto de habitabilidad 55/2009 en su articulo 8.2:

Els habitatges de nova construcció i els que hagin sofert modiicacions en
la superfície o s’hi alterin les condicions d’habitabilitat han de disposar de cèdula
prèviament a la seva ocupació.

Sí. En general en caso de cambiar la distribución del piso o casa.

Actualmente la vigencia de la cédula de habitabilidad es de 15 años desde su expedición.

Desde la entrada en vigor del decreto del 2003, las cédulas caducan a los 15 años de su expedición. El decreto de habitabilidad 55/2009 dio continuidad a este periodo de vigencia de la cédula de habitabilidad y con el decreto de habitabilidad vigente Decret 141/2012 también tiene 15 años de vigencia hasta su caducidad.

Según el decret 141/2012 una vivienda usada debe contar con 20 metros cuadrados útiles interiores (no valen terrazas ni balcones) para que le pueda ser concedida la cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Si estás leyendo este post en el año 2054 asegurate que el decreto 141/2012está vigente todavia (lo dudamos ya que sale un decreto nuevo cada 3 años). En caso de vivienda nueva, según el Decreto antes mencionado, serían 36 metros cuadrados útiles.

Solamente 20 metros cuadrados.

El primer requisito fundamental es que el inmueble sea urbanística y legalmente una vivienda, no porque este aspecto tenga nada que ver con la habitabilidad sino porque administrativamente será muy difícil realizar el trámite. En la mayoría de los casos este requisito se cumple y sólo queda verificar los parámetros propios de la escala de la misma vivienda. A grandes rasgos los más importantes son estos:

• Superfície mínima: 20 m2, la superfície bajo una altura útil de 1,90 m no se considera útil.
• Aberturas a espacio exterior, ventilación como mínimo  de 0,8 m2.
• La sala de estar como mínimo debe tener 10 m2 y se debe poder inscribir un cuadrado de 2,40 x 2,40.
• Baño con ventilación (ya sea natural o forzada) nunca através de una habitación o sala. Los aparatos sanitarios deben tener un mecanismo sifónico.
• Puede tener un único espacio pero el baño debe estar obligatoriamente compartimentado.
• Para contabilizar una habitación como mínimo debe tener una superficie de 5 m2 y debe poderse inscribir un cuadrado de 1,8×1,8 m2.
• Buen estado de las instalaciones.
• Salubridad.
• No presenta patologías estructurales ni constructivas graves.

Recuerda que estos aspectos son generales, en ningún caso es un detalle exhaustivo de todos los parámetros.

1 –Tengo un edificio de viviendas en el que siempre ha habido esta separación de viviendas independientes, almenos tiene un siglo de vida esta edificación. Existen servicios comunes, escalera comunitaria, etc. Pero no tiene este edificio la división horizontal.

En este caso es prácticamente seguro que sí, y que no tendremos ningún problema ya que se puede acreditar fehacientemente que estas viviendas constituían entes legalmente independientes antes de la aparición de nuevas normativas. Sólo sería qüestión de acreditar mediante recibos de luz, escrituras, u otros documentos que estas viviendas existían antes del primer decreto de Habitabilidad, del CTE y si procede de la normativa urbanística del municipio.

2 – Quiero comprar un piso en un edificio antiguo de dos plantas que tiene cédula para todo el edificio. La planta baja es un comercio y la planta de arriba es la vivienda que quiero comprar. ¿Podemos hacer una cédula independiente de la casa que quiero comprar aunque tenga la otra?

– En el caso de que el ayuntamiento tuviese constancia de que en esa casa había dos entidades urbanísticas desde siempre : la vivienda i el local, para tramitar la cédula de la vivienda independiente sólo necesitarías un certificado del ayuntamiento. Y por supuesto el trámite normal de la cédula (solicitud, certificado, etc.)

Aquí debemos hacer una aclaración para los casos generales: En el departament de Habitatge no siempre se exige un certificado del ayuntamiento que constate que los pisos son independientes a pesar de no tener división horizontal. En el caso que tratamos se exige el certificado del ayuntamiento ya que, al tener una cédula previa de todo el edificio se crea la incertidumbre de que hubiese dos entidades independientes.

– También existe en la ley de habitabilidad la posibilidad (no es  recomendable hacerlo sin el consejo de un experto) que el comprador  exonere al vendedor de la  obligación de tener la cédula.

No. Si alguien garantiza la obtención de la cédula en 24 horas podría estar comentiendo un fraude.

La cédula de habitabilidad es el documento que acredita el cumplimiento de los parámetros de habitabilidad definidos por la normativa y su obtención debe seguir el procedimiento definido en los siguientes pasos:

1. Solicitud de cédula (se definen los datos del sol.licitante i propietario)
2. Certificado de habitabilidad  realizado por técnico competente y visado en su colegio profesional . Requiere una inspección de la vivienda por parte del técnico para la posterior confección del certificado.
3. Entrega de documentación en el departament de habitatge o oficina delegada correspondiente.
4. Respuesta de la administración. El término marcado en el decret 141/2012 es de 30 días hábiles como máximo lo cual significa que puede transcurrir hasta un mes y medio como máximo.

De los pasos definidos, únicamente se pueden realizar en 24 horas los 3 primeros. Si bién la administración  no tiene marcado en el Decret 55/2009  un tiempo mínimo para la entrega de la Cédula de habitabilidad y técnicamente sí es posible la obtención de la cédula en 24 horas, desde que se entrega la solicitud de cédula y certificado en el Departament d’Habitatge es habitual una espera de entre 20 y 30 días.

Sí. Se puede vender una vivienda como tal sin que esta disponga de la cédula de habitabilidad correspondiente mediante la aportación de un informe de exoneración.

Actualmente el Decreto de Habitabilidad exige que los notarios demanden la cédula en todo caso en procesos que impliquen a viviendas como objeto de transmisiones. Vender, comprar, aceptar una herencia, daciones a acreedores, etc. Sin embargo el Decreto de Habitabilidad reserva un artículo en el que contempla el supósito de exoneración de librar la cédula en caso que la vivienda, en ese momento no reúna las condiciones de habitabilidad pero precise de reformas o arreglos para tenerla.

Para estos casos el notario solicitará a la parte vendedora un informe de exoneración.